禾子悦

房地产再次被重重政策利好推到提振经济发展的前台，如此“委以重任”。这一次，房地产还能创造奇迹吗？

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房地产市场，尤其是以居住为主要功能的住宅市场，从本世纪初发展至今，已经经历了数个周期。每当价格低迷、需求不足之时，国家都会推出一系列救市政策，每一次都成功挽救房地产市场，直到这一次。在重重压力之下，本轮各级政府推出和或将推出的刺激政策还会像以前那么立竿见影、富有成效吗？作为一个完整经历了三次房地产周期的中年人，笔者想回顾一下自己在北京的购房历程，说说自己的故事。

作为“80后”，2008年笔者刚从大学校园出来工作，手头积蓄微薄。此时，房地产市场在陷入低潮后，开始迎来利好政策：首套房贷款利率7折，甚至置换房只要还清上一套房的贷款，第二笔贷款仍然可以享受7折利率。2009年初，当有些媒体还持“房地产这次起不来了、售楼处排队的人都是拿钱的托儿”这种论调时，全国的一手房和二手房市场均迎来涨价潮，市场忽然变得火爆异常。

作为佐证，可以讲一个故事来形容那时候的市场。2009年春，笔者租住在中关村大街国家图书馆对面的“老破小”一居室，月租金约2000元，市场价几十万元。不知不觉中，楼道里开始充斥各地来的大爷大妈，他们随机敲门，把数十万元的钞票直接放在手提袋里向门里面塞，想要“强行”买房，后来这种方式被称之为“扫楼”。他们那热切贪婪的目光直至今天还仿佛在笔者眼前。但很多本地房东们更为精明，完全不为所动，只是上调了租金价格。

在这种求房若渴的市场需求驱动下，北京市中心的二手房价格开始像坐火箭一样向上升，从每平方米数千元升至万余元，再升至2万元，用了不到1年的时间。待到笔者醒悟过来想要“上车”时，一个人的积蓄已经不够城区小户型首付了。2009年夏季入手昌平回龙观二手房的时候，单价已经达到1.4万元，而在几个月前，霍营的紫金新干线新房单价才9000元。笔者全家掏空了“6个钱包”，才买下一套小两居，首付55万元，贷款60万元。

随后，北京新楼盘如雨后春笋，以“70后”“80后”接盘为主，单价数年来稳步节节攀升。以海淀清河的橡树湾社区为例，2007年开盘单价在9000元左右，2009年涨到1.6万元，2011年涨到3万多元，2016年涨到8万多元，2023年单价在12万元以上。在这个快速上涨的过程中，人们在不同价格“上车”，由于上涨速度超过多数片区，“上车”者名义财富快速升值。而相对应的，郊区二手房单价上涨缓慢，财富效应没有城内大。

后来，全国棚户区改造政策出台，三四线城市的拆迁户手里忽然有了货币化补偿带来的现金流。这些钱2016年流入一线城市时，笔者忽然发现北京楼市再次火爆，二手房价格跳涨，小区里又一次到处都是看房的人。害怕未来房价过高难于置换，笔者决定卖掉手头小房。这个房子的单价已经从1.4万元涨到6.8万元，拿到比原价多出近400万元的房款置换大户型二手房，算是兑现了买房8年的升值红利。

在买大房和卖小房的过程中，笔者体会到，2016年这一波房价暴涨过程中的最后一棒接盘人，是继续掏空“6个钱包”的“90后”中的佼佼者，因为此时北京房价已经不是众多工薪阶层可以接得住的了。2017年最终接盘笔者家小房的夫妻俩，一个北大硕士毕业，一个清华硕士毕业，都是北京IT行业月薪数万的高薪工作者。饶是这样，也是加上双方父母在老家的积蓄，才勉强凑够约300万元首付在郊区安家，顾不上考虑学区房——他们是“逃难”般从上地马连洼跑到回龙观看房的，据他们说，那里的总价已完全超出其购买能力范围了。2017年，如此优秀的中产家庭都要榨干几代人的积累才能“上车”，这一波房价上涨又狠狠地割了一把“韭菜”，北京的房子性价比变得越来越超过想象了。

2017年的“3·17”新政重磅出台，认贷不认房，凡是曾经贷过款的购房者，即使贷款还清了，也不能再享受低比例首付。这重创置换房刚需，而笔者就在此列。置换了一套139平方米的大户型房，总价接近700万元，瞬间需要多拼凑100万元用于首付——最终通过中介公司垫资解决，在购房尾款没有到账之前，每天都要交不菲的利息。这对于有了更多孩子、需要老人来帮忙的置换刚需是非常不友好的。只要你想置换一个大点儿的房子，就必须自己掏出八成左右的现款，贷款成了点缀，成了等不到的及时雨。在这个房价越来越高的市场上，贷款如果指望不上，首付难以搞定，那就不会有交易，市场的现金流动也就会停滞。

至此，还愿意当“韭菜”的年轻人变得越来越少。也正是从2017年以来的这几年，年轻人不买房、不结婚、不生孩子的数量越来越多，这不是一种主动选择，也许是一种深深的无奈。还好，房价终于涨不动了。

然而，在大多数大城市，房屋除了居住属性，还有学区房属性。上学与户口挂钩，与区域挂钩，而区域之间的教育资源在当前是不均衡的。郊区的“远大新”（即远郊、面积大、房子新），现在仍然比不上“东西海”（即东城区、西城区、海淀区）的“老破小”（即房龄老、房子破、面积小）能带给孩子更优质的教育体验。

对于笔者而言，当初置换房没有一步到位换到城里，还是因为“钱包”没那么鼓，而家庭人口数又多，挤不了城里的“老破小”。那这里就多出一个巨大的买房需求：落户占坑房。这个需求可以说是教育现状下的又一无奈之举。买房落户的节点有几个：上幼儿园时、上小学前、小学转学期间、小升初时。最晚在小升初前买房落户，孩子小升初直接进核心学区。这个需求最晚会在首套房的10~14年后出现，学区房的始终存在，拉动了北京房地产市场的很大一块核心需求。

笔者在2022年底购入一套学区落户房，300万元起步的学区房掏空了笔者这个家庭近几年来的大部分积蓄。可以说，经历了这第3次买房，笔者可能在很多年内都没有财力再去购新房了。而笔者孩子所在学校有几十个类似的家庭都是这样操作。今年从郊区跨区进入“东西海”的学生，据不完全统计有几千人之多，这几千个家庭每个都要新买一套房子，或置换一套房子。可以说，这些源源不断的学区房接盘家长，在每年的某段时间，很大程度上维持了北京的二手房市场。因此，北京的学区房价格，这几年来不降反升。

但2023年的学区房新政，给了北京二手房市场重重一击。学区房不再对口直升，而是划片，这一政策从小升初延续到了幼升小，从东城西城延续到了海淀区，打破了很多家长的美梦，也打破了海淀学区房价格只涨不跌的神话，很多过去的高价学区房价格腰斩。例如上地东里，此前单价在18万元，如今只有7万~8万元。

几万元的政策补贴，难抵数百万元的首付和利息，更多的年轻人现在是没有能力购房。还能让利率打7折吗？即使折扣足够让人心动，但如果房地产价格预期不能被改变，人们便还是买涨不买跌。

不管怎么说，房地产市场进一步改善、发展的需求是一直存在的。例如笔者，未来就需要购买一套家附近的房子，以供父母未来在京养老。但是未来的第四次购房遥遥无期。笔者也期待能有更好的政策，让房价能让更多普通人可以承受，让房子成为一种更为普通的商品，“房住不炒”，真正提升人们生活的品质，而不是为其所累。

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